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Besser einfach als kompliziert

Die Absicherung des Ausfalls von Darlehensforderungen liegt im ureigensten Interesse der Banken. Meist ist das mit hohem Verwaltungsaufwand verbunden, selbst wenn belastete Immobilien nicht zu Schaden kommen. Eine Alternative bietet die Restdarlehensversicherung. Property Underwriter Ralph Schäfer erläutert die Vorteile.

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Die Versicherung von Restdarlehensforderungen im Rahmen der Sachversicherung

Im Zuge der Subprime-Krise (2007) sind die Finanzprodukte zur Absicherung des Ausfalls von Darlehensforderungen (Kreditausfallderivate - Credit Default Swaps, CDS bzw. Collateralized Debt Obligations, CDOs) in Verruf geraten. Auch wenn die Grenze zwischen Finanz- und Versicherungsprodukten fließend ist, zeigte die Krise ein klassisches Versichererthema auf: die Problematik der Kumulierung von Schadenfällen. Normalerweise treten solche Kumulierungen in der Sachversicherung in Form von Naturereignissen auf.

In der Subprime-Krise hingegen war die Überbewertung von Immobilien das Flächenereignis, das durch die Bündelung und Weitergabe der Forderungen begünstigt und verstärkt wurde. Die existenzgefährdenden Auswirkungen auf manche Marktteilnehmer machten deutlich, dass hier die Grenzen der Versicherbarkeit erreicht wurden.

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Immobilienkredite standen im Zentrum der Subprime-Krise, die als Auslöser der Finanzkrise gilt (Bild: Shutterstock)

Forderungsausfall - das Risiko aus Sicht des Darlehensgebers

Mit der Vergabe von Darlehen entsteht für den Darlehensgeber (im folgenden ‚Bank‘) ein Ausfallrisiko (Kreditrisiko). Es handelt sich hierbei um das originäre unternehmerische Risiko einer Bank.

Im Rahmen der Darlehensvergabe werden die Kreditrisiken von der Bank geprüft. Essentiell ist hierbei die Bewertung der Immobilie inklusive Grundstück, nicht nur zum Zeitpunkt der Darlehensvergabe, sondern auch für die Laufzeit des Vertrages. Wichtige Kennzahlen sind der Beleihungswert (langfristig erzielbarer Verkaufspreis) wie auch der Verkehrs- bzw. Marktwert (aktuell erzielbarer Verkaufspreis). Um die Immobilie langfristig zu sichern, verlangt die Bank im Darlehensvertrag üblicherweise den Abschluss einer Sachversicherung durch den Darlehensnehmer. Der Umfang des geforderten Versicherungsschutzes reicht von Feuer bis AllRisk, letzteres insbesondere im Bereich gewerbliche Immobilien.

Der Bank stehen zwei Möglichkeiten zur Verfügung, um die Sachversicherung und damit die Reduzierung des Kreditrisikos sicherzustellen:

Klassisch

Für Immobilien im Ausland bedarf es einer Versicherungsbestätigung durch den Sachversicherer des Darlehensnehmers und der Eintragung der Bank als Zahlungs-empfänger. In Deutschland muss die Bank die Grundstücksbelastung anmelden (§ 142 VVG 2008). Dadurch wird die Bank auch Zahlungsempfänger im Schadenfall (§ 143 VVG 2008).

Alternativ

Die Bank schließt eine Restdarlehensversicherung ab.


Was passiert im Schadenfall?

Wird ein Darlehensobjekt durch einen versicherten Sachschaden zerstört oder beschädigt (Sachsubstanzschaden), erstattet der Versicherer der Restdarlehensversicherung, nach Abwicklung und ggf. Verwertung der Restwerte (auch Grundstück), den finanziellen Schaden der Bank (hypothekarisches Interesse) - es sei denn, der Schaden ist durch den Darlehensnehmer versichert (Subsidiärdeckung).

Welche Vorteile hat eine Restdarlehensversicherung?

Risikotransfer

Natürlich ist hier der Risikotransfer zu nennen, auch wenn er für die Restdarlehensversicherung oft nicht die entscheidende Rolle spielt.
Der Risikotransfer kann über die Subsidiärversicherung hinaus auch auf Gefahren ausgedehnt werden, die üblicherweise nicht versichert sind und deren Versicherung auch nicht im Darlehensvertrag gefordert wird. Insbesondere für Wohn-Immobilien kann dies eine sinnvolle Ergänzung sein. So kann beispielsweise der im Darlehensvertrag geforderte Versicherungsschutz für die Gefahren Feuer, Leitungswasser und Sturm/Hagel für die Bank auf AllRisk ausgedehnt werden. Gerade für kumullastige Gefahren, wie Überschwemmung oder Erdbeben, bewirkt dies mitunter eine weitere signifikante Reduzierung des Kreditrisikos im Bankenportfolio.

Bei der Restdarlehensversicherung entfällt das Risiko des Versicherungsschutz-Verlustes, z.B. aufgrund von Gefahrerhöhungen oder Obliegenheitsverletzungen durch den Darlehensnehmer.

Darüber hinaus ist die Bank direkter Vertragspartner. Durch die Wahl des Versicherers hat die Bank Einfluss auf dessen Qualität (z.B. Rating) und somit auf dessen Ausfall- bzw. Delkredererisiko.

Reduzierung der Verwaltungskosten

Die Reduzierung der Verwaltungskosten ist der zweite und sicherlich noch größere Vorteil der Restdarlehensversicherung. Denn es entfallen nicht nur der Aufwand für die Anmeldung der Grundstücksbelastung bzw. für die Eintragung als Zahlungsempfänger sowie die Überprüfung des Versicherungsvertrages des Darlehensnehmers, sondern auch alle weiteren regelmäßigen Überprüfungen des Versicherungsschutzes während der Laufzeit des Darlehens.

Auch Verwaltungsaufwände während der Laufzeit fallen weg, z.B. wegen Versichererwechsel beim Darlehensnehmer: Nach Aufhebung der Zwangs- und Monopol-versicherungen war dies eher selten der Fall, heute hingegen gibt es eine deutlich höhere Fluktuation, bedingt durch stärkeren Wettbewerb und höhere Preissensitivität.

Mit der Restdarlehensversicherung entfällt dieser Verwaltungsaufwand komplett.

Einhaltung und Nachweis von gesetzlichen und behördlichen Vorgaben

Der dritte und je nach Geschäftsmodell der Bank sogar größte Vorteil der Restdarlehens-versicherung liegt in der Sicherstellung der gesetzlichen/behördlichen Vorgaben. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Bank Pfandbriefe für die Refinanzierung nutzt. Nicht erst seit der Subprime-Krise sind die „Compliance"-Vorgaben hinsichtlich der Kreditvergabe in Deutschland und Europa eng reglementiert.

Die gesetzlichen Grundlagen für die Refinanzierung mit Pfandbriefen wurde zuletzt zum 01.01.2015 überarbeitet (Pfandbriefgesetz). Neben den harten qualitativen Kriterien an die Darlehen, die als Sicherheit für Pfandbriefe im sogenannten Deckungsregister (auch Deckungsstock genannt) hinterlegt werden (z.B. nur Darlehensbeträge bis 60% des Beleihungswertes), ist die Bank auch verpflichtet, Versicherungsschutz für die „nach Art und Lage des Objektes erheblichen Schadensrisiken" (§15 PfandBG) sicherzustellen.

Der Nachweis der Angemessenheit des Versicherungsschutzes ist gerade für die Naturgefahren schwer zu führen, da nicht nur die Auswirkungen auf einzelne Gebäude, sondern auch die Folgen auf das Gesamtportfolio des Deckungsregisters zu berücksichtigen sind. Mit einer detaillierten Naturgefahrenanalyse auf Basis von Naturgefahren-Modellierungen bietet die AGCS eine Grundlage für den Nachweis der Angemessenheit des Versicherungs-schutzes für das gesamte Portfolio der Bank.

War die Absicherung der Risiken im Rahmen einer Restdarlehensversicherung in der Vergangenheit im Gesetz nicht explizit erwähnt, ist die Sicherstellung des Versicherungsschutzes durch die Bank in der Neufassung des Pfandbriefgesetzes ausdrücklich gestattet (§15 PfandBG). Sie wird auch hier als Alternative zur klassischen Absicherung in Form der Anmeldung der Grundstücksbelastung genannt.

Auch unter aufsichtsrechtlichen Gesichtspunkten sollte der Versicherungsschutz der Restdarlehensversicherung als qualitativ bessere Option bewertet werden, entfällt doch das Risiko des kompletten oder teilweisen Wegfalls des Versicherungsschutzes im Fall von Nichtzahlung der Prämie, Obliegenheitsverletzung oder Unterversicherung.


Informationsbedarf des Versicherers – einfache Handhabung

Der Informationsbedarf des Versicherers ist auf ein Minimum beschränkt und folgt den banktypisch zur Verfügung stehenden Daten. Neben einer Aufstellung der Objekte mit Restdarlehenswerten und deren Nutzung sowie dem Umfang des im Darlehensvertrag geforderten Versicherungsschutzes sind kaum weitere Informationen notwendig.

Zusammenfassung

Die Restdarlehensversicherung ist in ihrem Deckungsumfang, natürlich, nicht mit den Kreditausfallderivaten vergleichbar. Ihr Schwerpunkt liegt vielmehr in der Absicherung der Immobilie als Sicherheit für die Bank.

Die Restdarlehensversicherung bietet eine echte Alternative, wenn es darum geht, das Kreditrisiko zu reduzieren, administrative Aufwände zu sparen und aufsichtsrechtliche Vorgaben einzuhalten.

Unser Experte

Ralph Schäfer leitet als Regional Practice Leader Property ein Team von Underwritern mit dem Kunden-Schwerpunkt im Bereich Utilities, Services, IT & Communication. Mit diesen Wirtschaftsbranchen ist er seit vielen Jahren vertraut.

E-Mail: ralph.schaefer@allianz.com